Le secteur immobilier continuera-t-il à attirer les investisseurs alors que la reprise économique se confirme ?
Nous attribuons la récente sur-performance du secteur immobilier européen à la combinaison de plusieurs facteurs dont un niveau de valorisation attractif, un rendement relativement élevé, un modèle de développement clair et lisible, la prédictibilité des résultats, le caractère défensif de ce type d’actif et les anticipations à la baisse au niveau des rendements des actions traditionnelles.
En ce qui concerne l’avenir, nous constatons que le secteur immobilier européen se négocie encore avec une décote par rapport à la valeur des actifs nets, sur certains marchés la décote est même supérieure à la moyenne historique. En outre, comme les doutes continuent à planer sur la vigueur de la reprise économique et les perspectives de marchés actions, le caractère défensif des immobilières devrait leur permettre de préserver leur attractivité.
Comment choisissez-vous les valeurs sur lesquelles investir ?
Nous avons identifié un univers de plus de 150 sociétés essentiellement spécialisées en immobilier d’entreprise. Nous avons une approche top-down combinée à une méthodologie bottom-up.
Dans la phase top-down de notre processus de sélection, nous évaluons les facteurs cycliques qui affectent le marché immobilier : pour déterminer quels sont les pays et les domaines les plus attractifs, nous analysons les caractéristiques de l’offre et de la demande de chaque type de produit dans chaque pays. Afin de mieux appréhender le potentiel de croissance des valeurs immobilières, nous calculons les rendements probables de chaque segment du marché. A partir de là, nous décidons de la sur- ou sous-pondération de chaque pays.
Ensuite l’analyse bottom-up nous permet d’identifier des valeurs qui répondent à notre grille de lecture. Nous disposons de nos propres outils d’évaluation pour analyser les valeurs à l’aide de plusieurs ratios dont le prix sur actif net. Nous avons aussi une approche fondamentale et tâchons de connaître le management de chaque société, ses objectifs et sa stratégie, ses traitements comptables et ses objectifs de croissance.
Quelles sont les caractéristiques de gestion d’un fonds immobilier ?
Nous considérons les valeurs immobilières comme des actifs hybrides : leurs rendements dépendent de l’évolution du marché immobilier lui-même, mais en tant qu’actions elles sont aussi influencées par les mouvements des marchés boursiers. Le succès sur ce compartiment dépend d’une gestion efficace de ces deux composantes.
L’année dernière votre fonds était mal placé alors qu’il est maintenant en tête de classement, que s’est-il passé ?
Cela tient aux caractéristiques de la catégorie à laquelle nous appartenons qui compte des fonds investis sur l’immobilier européen mais aussi américain. En 2001, le marché immobilier aux Etats-Unis a offert un rendement, calculé en euros, de l’ordre de 20% tandis que le marché européen affichait un rendement pratiquement nul de 0,4% ; c’est ce qui explique notre performance relative faible dans ce groupe hétérogène. Si l’on compare notre fonds aux autres fonds investis en immobilier européen, alors il est bien placé en 2001.
Dans le secteur immobilier, quelles sont les différences entre l’Europe, les Etats-Unis et l’Asie ?
Historiquement, les marchés immobiliers européen et américain ont eu des comportements très similaires même si le marché aux Etats-Unis est plus important en taille avec une plus grande antériorité et un plus haut niveau de transparence. Notons qu’en Europe il demeure encore des spécificités locales en termes de comptabilité. Mais globalement au cours des dernières années, les différences se sont atténuées.
Le marché immobilier asiatique est plus volatile, il pèse d’un poids plus lourd sur les bourses locales. En outre les opérateurs asiatiques ont souvent des activités proprement industrielles à côté leur activité immobilière. Tout cela rend les valeurs immobilières asiatiques plus corrélées aux marchés boursiers que leurs homologues américaines et européennes.
A quel investisseur conseiller un fonds immobilier ?
Les fonds immobiliers sont un placement offrant plusieurs avantages : une faible volatilité, un potentiel de rendement attractif et une faible corrélation avec les autres types d’investissement. Les valeurs immobilières européennes apportent à un portefeuille une bonne diversification dans la mesure où historiquement elles sont peu corrélées aux autres classes d’actif comme les actions et les obligations.
Quels sont actuellement les marchés que vous privilégiez ?
Nous sur-pondérons la France, l’Espagne et l’Italie en raison de perspectives attrayantes, en revanche nous sommes sous-pondérés en Hollande et en Suisse sur l’immobilier de bureau en raison d’anticipations de faible croissance sur ces marchés.
