Avec une progression moyenne de plus de 5% depuis le début de l’année, la catégorie des fonds immobilier mérite que l’on s’y intéresse. Il en avait été question au cours de l’automne et les performances enregistrées depuis par certains fonds ont été à la hauteur des attentes.
Si la pierre demeure l’actif de prédilection de certains investisseurs, la perception que les particuliers ont de ce placement refuge a beaucoup évolué ces dernières années.
Certes l’immobilier reste un des éléments majeurs du patrimoine des ménages (au travers de leur logement), mais les valeurs mobilières investies sur cette classe d’actif connaissent des succès divers, qu’il s’agisse des actions de foncières, de SCPI ou de fonds investis dans l’immobilier.
Volatilité de la pierre
Dans ce dernier cas, les investisseurs font face à une offre très diversifiée bien que relativement limitée en nombre (une soixantaine de fonds immobiliers répertoriés dans la base de données Morningstar pour la France).
Cette diversité se manifeste au niveau des valeurs dans lesquelles les fonds sont investis (sociétés foncière et immobilière françaises et européennes, américaines ou bien encore asiatiques) et au niveau de rendement : derrière le rendement moyen de cette catégorie depuis le début de l’année se cachent des extrêmes qui vont de 10% à à peine plus de 1%.
Mieux, le rendement sur 1 an (+1,6% en moyenne pour la catégorie) s’étage de 23% à -13%. En effet, ces fonds affichent une certaine volatilité, ce qui risque de déconcerter l’investisseur. Alors qu’il est raisonnable d’attendre un écart-type sur une période de 3 ans de l’ordre de 0,3 pour des fonds monétaires et de 1,5 pour des fonds obligataire, les fonds immobilier présentent des écarts-types de 3,7 (dans le cas du fonds Lion Trimestriel Immobilier) à plus de 20 (Morgan Stanley SICAV Asian Property)
Une collection de marchés locaux
La pierre n’offre donc pas nécessairement la visibilité que l’on pourrait imaginer en première analyse. Surtout, la diversité des marchés locaux rend indispensable une analyse des valeurs détenues en portefeuille.
Autant dire que sauf à accorder une entière confiance à un gérant, il est délicat d’investir sur un fonds immobilier exposé à un marché géographique que l’on ne connaît pas.
S’il est possible d’identifier des tendances lourdes pertinentes au niveau international pour certains secteurs comme les TMT, les services financiers, le marché de la santé ou les matières premières, en revanche même s’ils dépendent jusqu’à un certain point de la conjoncture économique globale, les marchés immobiliers obéissent d’abord à des contraintes locales.
Potentiel de hausse
Concernant le marché français, le secteur apparaît assez bien orienté, l’indice sectoriel Immobilier de la bourse de Paris ayant pris 5,8% depuis le début de l’année. Il est vrai qu’il avait sensiblement lâché du terrain au cours de l’été dernier avant de se reprendre à l’automne.
Reste à savoir s’il retrouvera son niveau du premier semestre 2001 alors qu’il est déjà bien au dessus des plus-haut atteints en 99 et en 2000 quand la folie internet et la multiplication des start-up tiraient les prix des bureaux à la hausse…
Une récente étude publiée par Merrill Lynch se montre nuancée. Si elle émet une recommandation Achat sur Unibail et Société Foncière Lyonnaise elle ne cache pas d’autre part que la situation est contrastée.
Si le tassement de l’activité, pesant sur la demande, profite actuellement aux preneurs qui sont plus en mesure de négocier des baux 3-6-9 contre 6 ou 9 ans au cours des dernières années et de tirer le prix du m2 à la baisse, le faible potentiel d’extension de certains segments de marché (le haut de gamme au cœur de Paris dans le quartier d’affaires par exemple) les protège de tendances baissières à long terme.
Mieux, estime Robert Fowls, analyste chez Merrill Lynch, « Paris pourrait être confronté à un déficit d’offre dans les années à venir dans la mesure où la récente crise de confiance a gelé des projets qui sans cela auraient déjà été lancés »....
