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Les programmes télévisés voudraient vous faire croire que n'importe qui peut être un « investisseur immobilier ».
Mais ce monde est incroyablement vaste : qu'il s'agisse de posséder des immeubles phares comme The Shard à Londres ou de détenir une poignée d'actions de constructeurs immobiliers, il est facile de s'exposer au secteur immobilier.
Toutefois, pour investir de manière réfléchie, il faut comprendre à quoi vous vous exposez et quels sont les risques.
Investir pour le revenu place également la barre plus haut en termes de discipline et de préservation du capital.
Les investisseurs en quête de rendement ont tendance à être plus âgés et à compter sur les versements pour maintenir leur niveau de vie.
Si tel est le cas, alors, la propriété est-elle une option courante de revenu ou doit-elle toujours être classée avec des alternatives plus risquées comme les infrastructures, le capital-investissement ou les redevances musicales ?
De nombreuses options
L'investissement immobilier a été une course effrénée au cours de la dernière décennie (certains diraient le paradis des spéculateurs) et peut ne pas convenir à tout le monde.
Il ne sert à rien de rechercher un rendement élevé si les valeurs en capital oscillent énormément.
Les facteurs externes peuvent jouer un rôle important dans l'attractivité d'un bien. Par exemple, la pandémie a modifié les habitudes de travail dans l'immobilier commercial, tandis que les prix et la demande des logements ont été secoués par la remontée des coûts des prêts immobiliers.
Si l'investissement axé sur le revenu est censé être prévisible, défensif et quelque peu ennuyeux, tout cela n’est-il pas un peu gênant ?
Commençons par quelques options disponibles pour les investisseurs particuliers.
Le premier choix que vous devez faire est de privilégier un investissement résidentiel ou commercial.
Les deux ont leurs propres risques, dynamiques de marché, rendements du capital et perspectives de revenus.
Différentes règles régissent également la façon dont les gens achètent et vendent des maisons par rapport, par exemple, aux immeubles de bureaux, aux locaux commerciaux et aux entrepôts.
Le choix le plus compliqué est entre l'exposition directe et indirecte.
Posséder votre propre maison ou avoir un portefeuille d'achats locatifs vous donne une exposition directe au marché du logement.
Si vous êtes propriétaire d'un immeuble de bureaux, il s'agit également d'une exposition directe.
Cependant, la plupart des investisseurs particuliers ont une exposition indirecte. Vous pouvez acheter des actions dans un constructeur de maisons et cela vous donne une petite participation dans une entreprise qui possède des terrains, construit et vend des maisons neuves.
Vous ne possédez pas les maisons, mais vous possédez une entreprise qui le fait.
Depuis la crise financière, certaines entreprises du secteur ont bénéficié de la hausse des prix de l'immobilier. Certains peuvent verser des dividendes très généreux.
Cette époque semble désormais révolue. Beaucoup ont connu une année 2022 difficile en termes de performances boursière, et une nouvelle réalité est arrivée. En France, Hexaom, par exemple, a massivement sous-performé depuis l’an dernier, mais affiche un rendement du dividende élevé (5,7% attendus en 2023 après certes un dividende annulé au titre de 2022).
Signes provisoires
D’autres sociétés cotées en Europe, notamment au Royaume-Uni, peuvent afficher des rendements élevés, mais ils reflètent en grande partie la baisse des cours des actions.
Les investisseurs de revenu dans ce secteur ont été richement récompensés en des temps meilleurs, mais devront décider s'ils peuvent accepter une forte volatilité des cours dans un contexte de taux d’intérêt élevés et de restrictions dans la distribution de crédits immobiliers.
Pour Grant Slade, analyste de Morningstar, il y a des signes timides de reprise sur le marché du logement – mais il est encore tôt, et l'histoire n'a pas encore joué pleinement.
« L'orientation à court terme des prix de l'immobilier - qui ont également subi la pression de la hausse des taux d'intérêt - et leur potentiel d'entraver les marges brutes des constructeurs de maisons est une autre préoccupation des investisseurs, en particulier à un moment où l'inflation des coûts de construction continue de sévir », observe-t-il.
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