Hong-Kong : les promoteurs sous pression

La pression réglementaire des autorités chinoises expliquerait la correction, sur fond de difficultés d’Evergrande.

Michael Wu 21.09.2021
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HK skyline

Le cours de Bourse des développeurs de Hong Kong a fortement baissé lundi sur un rapport de presse de Reuters, le gouvernement chinois s'attend à une plus grande contribution sociale des développeurs de Hong Kong à l'avenir, compte tenu de l'offre restreinte de terrains et de logements et des prix élevés de l'immobilier.

Crise du logement et argument politique

Les problèmes d’accessibilité du logement ayant persisté pendant une longue période de temps, les prix élevés de l'immobilier ont été cités par les médias publics chinois comme une raison des manifestations antigouvernementales de fin 2019.

La principale préoccupation du marché est la détention de terres agricoles par les promoteurs, qui est aménageable une fois la conversion des terres effectuée.

Cette dernière entraînerait le paiement d'une prime foncière, mais les prix sont généralement inférieurs aux prix des enchères foncières.

L’évolution récente des cours de Bourse semble intégrer le risque de nationalisation des terres par le gouvernement de Hong Kong.

Bien que nous nous attendions à ce que les cours de Bourse restent modérés à court terme compte tenu de l'incertitude politique, nous pensons que la valorisation est attrayante pour les investisseurs à long terme.

Reprise des terres par le gouvernement

Nous nous attendons à ce que le gouvernement de Hong Kong utilise la réglementation existante, telle que l'ordonnance sur la reprise des terres (« Land Resumption Ordinance »), pour augmenter l'offre de terres et de logements abordables.

D'autres dons de terres agricoles peuvent être possibles de la part des développeurs de Hong Kong.

Notre préférence au sein de ce secteur va à Sun Hung Kai Properties, compte tenu de son parc de propriétés et des projets de développement immobilier de meilleure qualité.

Bien que nous préférions les propriétaires immobiliers aux développeurs à court terme, les premiers continuent d'être touchés par les fermetures de frontières actuelles.

Le gouvernement de Hong Kong adopte une politique zéro COVID et restera probablement prudent dans l'ouverture de ses frontières à l'international compte tenu des faibles taux de vaccination à Hong Kong.

Hang Lung Properties devrait en bénéficier le plus si les frontières de la Chine continentale restent fermées aux voyageurs internationaux alors que son exposition au développement résidentiel de Hong Kong est faible.

De même pour Swire Properties, le développement immobilier résidentiel est limité à trois projets et une plus grande exposition aux actifs commerciaux, ce qui devrait lui permettre de bénéficier davantage d'une réouverture des frontières sur HongKong, à notre avis.

Valorisation des terres agricoles

Dans son discours politique de 2019, le gouvernement de Hong Kong a annoncé une politique de reprise des terres de 700 hectares, avec un objectif de 400 hectares sur une période de cinq ans. Entre 2019 et 2021, le gouvernement a repris environ 90 hectares de terres.

Fin mai 2021, le gouvernement continue de s'attendre à la reprise de 700 hectares de terres dont 500 hectares attendus sur une période de cinq ans, à partir de 2021.

Henderson Land possède la plus grande étendue de terres agricoles de 4,1 millions de m2, tandis que Sun Hung Kai Properties détient 3 millions de mètres carrés de terres agricoles et New World Development possède 1,5 millions de mètres carrés.

Sur la base de 1 200 HKD par pied carré (111 HKD par mètre carré), les terres agricoles contribuent à 20 % de nos justes valeurs pour Henderson Land, 16 % pour New World Development et 10 % à notre évaluation Sun Hung Kai.

À notre avis, nous ne nous attendons pas à ce que toutes les terres agricoles détenues par les promoteurs soient reprises par le gouvernement et l'évaluation ci-dessus est défavorable à nos justes valeurs actuelles.

Impact de long terme

L'impact secondaire à long terme plus difficile à quantifier est l'augmentation de l'offre de logements sur les prix globaux de l'immobilier, et donc la rentabilité pour les promoteurs à long terme.

À notre avis, le scénario probable est une baisse des prix résidentiels due à une offre accrue à long terme, entraînant des marges d'exploitation plus faibles.

Avec des réservations de propriétés résidentielles déjà vendues au cours des deux prochaines années et la mise en œuvre de la politique susceptible de prendre du temps, nous ne prévoyons pas d'impact à court terme sur la rentabilité.

La contribution du développement immobilier au résultat d'exploitation global varie d'une année sur l'autre en fonction du moment de la réservation avec une fourchette de 30 à 45 % du résultat d'exploitation pour SHKP, de 20 à 50 % pour NWD et de 30 à 50 % pour Henderson Land.

 

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Valeurs citées dans l'article

NomValeurVariation (%)Notation Morningstar
Hang Lung Properties Ltd14,52 HKD0,28Rating
Henderson Land Development Co Ltd32,80 HKD2,34Rating
New World Development Co Ltd29,40 HKD1,03Rating
Sun Hung Kai Properties Ltd95,10 HKD0,74Rating
Swire Properties Ltd19,32 HKD2,33Rating

A propos de l'auteur

Michael Wu  est analyste actions senior chez Morningstar.